こんにちは。
Rayです。
お仕事で関わりがあるとかでない限り、住宅ローンって、なかなか知る機会がないですよね。
私も、家づくりの中では、一番楽しくない分野と思い込んでいたので、後手後手になってしまいました。
でも、知れば知るほど奥が深いし、家づくりの土台はお金のことを無視しては始まりませんから、予備知識として、もっと早くから勉強しておけばよかったと、今では後悔しています。
今回は、あまり楽しくない(笑)住宅ローンのお話です。
ご興味のない方はスルーしてくださいね。
住宅ローン～これまでの経緯～
さて、これまでの経緯としては、リノベーション検討時のA社と、Oホームさんで、それぞれ、会社を通して、地元の地方銀行で、返済期間35年・変動金利で仮審査を申し込んでいます。
私たちは共働きなので、事前の話し合いで、土地・建物ともに、共有名義にすることが決定していましたし、主人ひとりの契約では、必要な金額に足るか不安だったこともあり、住宅ローンもペアローンか連帯債務で検討していました。
結果、連帯債務の仮審査の申請金額は、土地の価格と建物価格の総合計を目安に、HMさんに勧められるまま、私たちの収入からは、かなり多めに見込んだ3700万円～4000万円。
間違いなく破綻しちゃうから、こんな高額の借入は絶対できませんけどね(*｀＾´)=3
2.3日後には審査通過の連絡をいただき、住宅ローンについては、私たち夫婦も安心していたのですが。
あろうことか、土地の価格交渉が失敗し（予定より200万超）、建物の見積額も予算より800万円以上超と、合計で1000万円近い予算オーバー ○|￣|＿
私たち、一度はマイホーム建築を諦めかけました・・・・・
過去記事はこちら ⇒
今回のことで驚いたのは、住宅ローンの仮審査について、結果が書面ではなく口頭のみで伝えられたことです。
A社、Oホームともに、通過したことを教えてはくれましたが、特に書類等何かを頂くことはありませんでした。
もちろん、申し込みをした時の控えはこちらにもあるのですが、結果については何もありませんでした。
皆様のブログ等を拝見しても、仮審査時に、特に何か通知を頂いたりはしないようですから、普通のことかもしれませんが、疑心暗鬼になっていた私たちには、これも、不信感を持つことになった原因のひとつでした。
自分たちのことなのに。多額の借り入れをするのは私たちなのに、何か、心もとない・・・・と。
建築に際し、HM経由で住宅ローンを申請される方が、多数派かもしれません。
銀行とお付き合いの多いHMさんであれば、金利の優遇もあると思いますし。それが良い結果を生むことがほとんどだと思います。
でも、やっぱり自分たちのことは、しっかり自分たちで把握しておきたい！多額の借入、ちゃんと納得して手続きしたい！
そんな思いで、私たちは、自分たちで住宅ローンの仮審査を申し込むことにしたのです。
Ray家 住宅ローンの条件
土地から購入し、その後注文住宅建築するという方法を選んだ我が家では、住宅ローンを組むためには条件がありました。
①土地購入時から住宅ローンが組めること
②つなぎ融資の検討
③先行融資・分割融資が可能なこと
（④建築開始時期に無理な定めがないこと）
まずは順にご説明していきますね。
①土地購入時から住宅ローンが組めること
我が家は、土地購入時から融資を受けるという選択肢になりました。
通常、土地購入のみでは住宅ローンは使えません。住宅ローンとは、居住する建物建築のための特別なローンなのです。
たとえ、新築するための土地購入時（建物の建設が決定していない段階）だとしても、金融機関によっては、住宅ローンが組めないことが多々あります。
そのため、土地購入後、６ヶ月以内に建築とか、１年以内に建築開始とか、建物建築を条件に、住宅ローンを適用してくれる金融機関を探しました。
②つなぎ融資の検討
通常、住宅ローンは、建物の完成時に融資実行となりますが、大抵、完成前の段階で、お金が必要となる時期が何回か訪れます。
・土地購入時（全額自己資金等、現金で賄えればローンは不要）
・請負工事契約の契約時金
・着工時金
・建方時金（中間時金）
・完成時金 ←通常はここで正式な融資実行
（※HMによっては、契約時金を着工時金と一緒にしてくれるところも多いようです）
このように、土地購入時または契約時の段階でまとまったお金が必要になるため、完成時の正式な融資実行までの間、つなぎでお金を借り入れることを、いわゆる、つなぎ融資といいます。
デメリットとしては、つなぎ融資は金利が高く、つなぎ融資の手続きの都度、事務手数料等がかかるため、コストが割高になります。
金融機関を探していた際に、新生銀行の金利が安かったため、検討するために一度実店舗を訪れて説明を伺いましたが、私たちのケースの場合は、つなぎ融資の利用が必要になるとのことでした。
③先行融資・分割融資が可能なこと
つなぎ融資を回避するための方法は、先行融資または分割融資をしてくれる金融機関を探すことです。
分割融資とは、土地と建物の合計額で融資実行し、土地代、建物代金を2～3回に分割して融資するものです。
融資実行と同時に、住宅ローンの返済も始まるので、家賃の支払いと重なりますが、私たちのケースでは、一番良い選択肢と感じました。
私たちが探したときは、それなりに対応してくれそうな金融機関があったため、地元地方銀行・大手メガバンクに話を聞きに行きました。
④分割融資の条件として、建築開始時期に無理な定めがないこと
分割融資の場合、土地購入時に融資実行となりますから、今の賃貸の家賃と支払いが重なってしまうため、悠長に建築を伸ばすつもりはありませんでしたが、かと言って、焦ってHMと契約して後悔することだけは嫌でしたし、こだわり全開の私としては、じっくり家づくりをしたいというのが本音でした。
そのため、融資実行時から○ヶ月以内というように、タイトな期間を設けているところは避けました。
長くなりましたので、次回、住宅ローンとRay家の選択に続きます。
最後までお読みいただきありがとうございます✩
